LA SUBASTA EXTRAJUDICIAL DE LAS VIVIENDAS

OJO AL FIRMAR TU HIPOTECA. HUYE DE LA SUBASTA EXTRAJUDICIAL DE TU CASA

El artículo 129 de la Ley Hipotecaria permite que pueda pactarse por las partes en contrato hipotecario la subasta del bien hipotecado, en caso de incumplimiento, por un procedimiento extrajudicial tramitado ante la Notaría que corresponda. 

La nula efectividad de la denominada "autonomía de la voluntad" del deudor en la firma de dichos contratos, hace absolutamente necesario exigir el borrador de la escritura en la que se contiene el contrato de préstamo hipotecario para tomar un conocimiento exhaustivo de los numerosos y complejos compromisos contractuales que se asumen con un sólo golpe de bolígrafo, así como de la importancia y trascendencia de los mismos. 

La reforma operada en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo el umbral mínimo del 60% del valor de tasación para adjudicar el bien inmueble en subasta NO ES APLICADO EN LAS SUBASTAS EXTRAJUDICIALES al no estar vinculado el procedimiento extrajudicial por la ley que regula los procesos civiles. 

Si a ello unimos la escasa publicidad de dichas subastas, circunscritas al ámbito de los "profesionales" y la falta de tutela judicial efectiva, dado que se residencian ante una Notaria, que constituye en puridad una empresa privada regida por un funcionario público, el resultado final del procedimiento extrajudicial puede arrojar un claro perjuicio económico del deudor por menor concurrencia a la puja y poder adjudicar por el valor que represente la deuda, y un mas complejo acceso a las garantías que le asisten. 

Por ello, es preciso exigir el borrador de la escritura y consultar con tu abogado de confianza. Puedes remitirla antes de firmar tu hipoteca a nuestra dirección electrónica y acceder a una consulta telemática con nuestro despacho 9757@icasevilla.org

Os recomendamos el reportaje de Ana Sanchez Ameneiro para Diario de Sevilla en el siguiente enlace. 

http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/1099506/crece/la/subasta/pisos/por/impago/sin/pasar/por/juzgado.html

LA FUERZA DE LA SUBASTA, LA FLAQUEZA DEL DEUDOR. REFLEXIONES EN TORNO A NUESTRO SISTEMA DE SUBASTA INMOBILIARIA

Publicado en el Correo de Andalucía, el 26 de agosto de 2011.

http://blogs.elcorreoweb.es/tribunas/2011/08/26/la-fortaleza-de-la-subasta-la-flaqueza-del-deudor/


Tu casa, mi casa…la vivienda de, prácticamente, la mayoría de los mortales, puede existir como bien que nos es propio gracias al dinero que nos presta un banco. El contrato que firmamos con el banco, supone la hipoteca de nuestro hogar; bien básico para desarrollar nuestra vida, al que dedicamos entre el 60-80 por cien de nuestros ingresos y esfuerzos, que en muchas ocasiones es la garantía de otros préstamos personales, que pedimos para poner en marcha pequeños y medianos negocios, que a su vez suponen la principal fuente de empleo, factor determinante para la buena marcha de la economía.

Para que exista crédito es precisa la fortaleza del sistema financiero, que los bancos accedan a fondos de dinero para prestarlo, y que al tiempo confíen en que los ciudadanos que lo reciben van a poder devolverlo por la estabilidad de su empleo, haciendo un ejercicio de confianza en el sector económico del que depende su trabajo, en el que se valora la economía del país en general.

Rota actualmente esa cadena de confianza en nuestra economía por el 20 por cien de desempleo que nos sacude, y otros factores que desbordan esta exposición, el crédito se ha cerrado. El escenario al que asistimos desde hace unos años es el de las masivas ejecuciones de nuestras hipotecas y de los pequeños prestamos que han puesto en marcha negocios que van cayendo como fichas de dominó, hasta un total de 376.945 en 2010 según el INE, un 10,4% del total. Completando el panorama grandes dosis de incertidumbre laboral para los que a duras penas continuamos pagando nuestros compromisos financieros.

El conflicto de intereses que origina la situación es claro, la necesaria estabilidad del sistema financiero garantizando la agilidad del cobro para bancos en su condición de acreedor, frente a la protección de nuestra vivienda, base y fundamento de nuestro desarrollo personal que supone, al tiempo, el principal activo de las iniciativas económicas de autónomos, pequeños y medianos empresarios.

En ese conflicto, estabilidad financiera de los bancos versus protección de hogares y/o activos de la economía productiva ¿Cómo se posiciona nuestro ordenamiento jurídico? La respuesta es clara y rotunda, refuerza la posición del acreedor debilitando la del deudor. Esto es opta por primar el pronto cobro de los bancos, desprotegiendo el derecho de propiedad de la ciudadanía y el soporte para la actividad productiva de autónomos y pequeños empresarios.

Nadie ha puesto en duda hasta ahora dicha opción, pero nuestra realidad social y los movimientos sociales surgidos al socaire de la misma han comenzado a ponerla en tela de juicio.

La ley española permite hoy que nuestra vivienda sea adjudicada al mejor postor por el valor de nuestras deudas, aunque ese importe se encuentre por debajo del 50 por cien del valor de tasación judicial de nuestra casa, (recientemente el umbral mínimo se ha modificado hasta el 60%) previo a su subasta; valor sensiblemente inferior al que pagamos por ella. La ley, en este punto y a nuestro entender, no respeta la Constitución que consagra causa de interés social o utilidad pública para privar a alguien de su derecho de propiedad. La legislación, a nuestro entender, debería exigir la restitución del valor de nuestra vivienda y, siendo entendible la protección del derecho de cobro de los bancos, no lo es menos la exigencia de que estos restituyan hasta la totalidad, el infravalor por el que la ley permite que se hagan con la propiedad de nuestra casa.

Nuestro sistema actual de subasta, oscuro y de sesgada información para el público en general, ha de trocarse hacia un sistema de subasta abierta, con información accesible telemáticamente y que permita a cualquiera mejorar la adjudicación inicial permitiendo una puja continua hasta el mismo momento en que se logre vender la casa adjudicada a bancos o subasteros por parte de estos en el mercado privado. Adjudicatarios que han de ofrecer la garantía última de pagar por ella el valor total de tasación, inferior reiteramos al de mercado normalmente. Administración de Justicia y nuevas tecnologías son el instrumento y la respuesta.

En la realidad social de nuestro tiempo, como instancias carentes de responsabilidad en la actual crisis financiera, y únicas que soportan su coste, el legislador ha de proteger y primar el derecho de los ciudadanos y de la economía productiva (la que crea empleo y genera innovación que mejora nuestra vida poniendo bienes y servicios en el mercado) sobre la protección de bancos y cajas de ahorros, que sólo han de ser protegidos en la medida en que son fuente de crédito y soporte de la economía real. Dado que sólo de los ciudadanos y de la economía productiva, puede arribar la salida de este callejón sin salida en que nos encontramos, a causa de haber consentido a la economía financiera romper las reglas jurídicas y políticas para que el dinero se mueva libre, con la anuencia los gobiernos que elegimos. Porque la prosperidad que prometían ayer era una falacia, y las consecuencias de acceder a sus pretensiones son nuestra pesadilla de hoy.