LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. ANÁLISIS DE URGENCIA

Los arrendamientos de vivienda son los principalmente afectados, continuando en su régimen actual los arrendamientos para uso distinto. 

El arrendamiento de vivienda pierde su carácter reglado, siendo los términos del contrato los que marcarán en adelante su contenido. 

La duración será libre, con un período mínimo de tres años, excluyéndose definitivamente de la Ley de Arrendamientos la cesión temporal de uso de viviendas amuebladas, promocionadas por canales de oferta turística y con finalidad lucrativa. Esto es, los alquileres temporales, estacionales o vacacionales. 

En estos términos (artículo 5.e) me inclino a interpretar que los alquileres estacionales en verano de las segundas residencias, pueden seguir dentro de la ley, con una redacción adecuada del contrato y tomando las correspondientes prevenciones.

La inscripción registral de los arrendamientos se establece como elemento de garantía del inquilino en caso de venta o transmisión forzosa de la propiedad de la vivienda arrendada. 

Esto es, si no inscribimos en el Registro de la Propiedad nuestro arrendamiento, el nuevo comprador de la vivienda puede requerirnos que la abandonemos en tres meses máximo.

El arrendatario podrá desistir a los seis meses del contrato, y la prórroga tácita pasa de tres a un año.

Se permite compensar total o parcialmente el pago de renta por el compromiso del arrendatario para reformar el inmueble arrendado; lástima que no se contemple la posibilidad de compensar a cambio de reparaciones de bienes muebles imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda (calefacción y otras instalaciones...) y la vida diaria. 

El IPC, si las partes así lo quieren, ya no será referencia como índice de actualización de renta, aplicándose ante la falta de regulación en contrato. 

I

Las modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil básicamente limitan las posibilidades de enervación reiterada del desahucio, esto es, solo en una ocasión podrá el arrendatario pagar tras ser demandado (siempre que su falta de pago no obedezca a causa imputable al arrendador); facilitándose la notificación de los procesos de desahucios, por edictos en el Tablón de Anuncios del Juzgado. 

Se prevé el desahucio en todos los supuestos en que el arrendatario bien no pague la deuda, bien no se oponga a la demanda de manera efectiva, fijándose el lanzamiento desde la admisión de la demanda, y en su caso, rectificándose en Sentencia. 

La medida mas trascendente la constituye el hecho de poderse decretar por el Secretario Judicial el lanzamiento, sin necesidad de vista, en los citados casos de falta atención al requerimiento de pago u oposición a la demanda. 

Por último se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos por rentas de alquiler, para publicitar la condición morosa de los arrendatarios, cancelándose con el abono de la deuda, teniendo el asiento registral del moroso una vigencia de seis años. Dos años más que un embargo en el Registro de la Propiedad.

Los contratos de arrendamiento en vigor continuarán rigiéndose por la Ley vigente a su celebración  pudiendo adaptarse, de común acuerdo a los términos de la reforma de la Ley 4/2013, que entrará definitivamente en vigor mañana 6 de julio de 2013. Día a partir del cual afectará a todos los contratos de arrendamiento que se suscriban. 

Se hace básico, para ambas partes, "invertir" en un buen contrato de arrendamiento que permita desarrollarlo sin sobresaltos, garantizarlo con inscripción registral o con medios contractuales alternativos, y sobre todo, que solvente de manera eficaz los eventuales conflictos. 

EL DEFENSOR NO TIENE QUIEN LE ESCRIBA

Escribo en la terraza de El Cairo estas líneas, aún a riesgo de que algún gacetillero local me acuse de vago. Veo a D. José Chamizo encarar una de sus últimas jornadas de trabajo, de sus semanas de trabajo que no han sabido de domingos, ni de fiestas de guardar. Ni de horarios. Ni de mirar temeroso los charcos que pisaba, por entender su tarea con la sencillez de un hombre del sur. Todo lo que ha entendido el sacerdote gaditano que tenía que hacer, no era otra cosa que defender al pueblo andaluz.

Y no es que yo suscriba la tesis sobre su actuación, elaborada en los idus de su renovación, apuntando a que se extralimitó en el ejercicio de sus competencias. Una última prueba, que tampoco superó, para comprobar si la ganas de seguir en Reyes Católicos le podían callar. Lo que suscribo es que su voz senequiana jamás descansó en el perchero de las excusas competenciales, ni en otros burladeros de forma, para no encarar conflicto.

Las reflexiones sencillas, como entender que el Defensor del Pueblo Andaluz tiene por misión fundamental defender al pueblo, son tan acertadas como errados los análisis y tácticas  simplistas. Y a esta paradoja hemos asistido en su relevo.

Una reflexión sencilla nos hubiera recordado que los Defensores del Pueblo autonómicos están en la picota desde que Cospedal recortó al Ombusman de Castilla La Mancha, y que los defensores de la institución tenían como argumento de peso, carne y hueso, a su prestigiador, D. José Chamizo.

Por eso me parece simple que el PSOE andaluz haya buscado como estrategia no renovarle por ser voz crítica con el poder mal ejercido. Usando como táctica el río revuelto que dirige el PP andaluz, que por boca de Rojas ha dado carta de naturaleza a los instintos personales del adjunto defenestrado, unido a la falta de regate de IU, que presenta el mayor número de decepcionados entre sus votantes.

Las consecuencias de la decisión no son otras que terminar con la figura que hace patente la utilidad de la institución autonómica de los Defensores, y con quien ejerce una función pública que sabe y quiere seguir ejerciendo; sin que en más de década y media haya sucumbido a las tentaciones del poder. No sobran instituciones de control, sobran entes de consulta sin cometido, administraciones sin función y subyugados comités "independientes". No sobran, faltan hombres y mujeres inmunes a las enfermedades del poder.

Un defensor autonómico sirve para alzar la voz si las leyes autonómicas, tan generales y abstractas como las del Estado, son ciegas al drama personal. Sirve para enfrentar la extralimitación del poder público. Para contener a la potestas que otorga la urna, frente a la que sólo el prestigiado ante todos por su trabajo, honradez y honestidad, logra revestirse de la autoritas necesaria para ejercer la defensa del minúsculo individuo.

Sirve para que el poder y los poderosos escuchen durante 16 años al hombre justo, que dirían las leyes americanas, o al hombre de respeto, que dirían las leyes romanís. Pero es que Pepe Chamizo además conseguía que atendieran su petición, y ahora nos hemos quedado sin él.

Y cuando digo Pepe Chamizo justo es que entendamos dicho su equipo, el que a él le sirvieron los partidos políticos como adjuntos, sin que pudiera hacer fichajes, y que lograron hacer un enorme trabajo de conjunto.

Paradójicamente ha sido relevado a golpe de nota de prensa y portazo el Defensor que ha legitimado a quien teniendo potestas para relevarlo lo ha mantenido, buscando en su permanencia argumento para su propia legitimación.

Justo ahora. Cuando "los políticos" han alcanzado el número tres en el hit parade de los problemas ciudadanos, y es imprescindible que nos defiendan del poder de las finanzas, del poder de los poderosos, y que ellos recuperen poder.

Ahora que los troncos de las familias en paro se apilan, unos contra otros, en la hoguera de la desesperanza, y los gamberros con latas de gasolina en las manos, y delirio en la sesera, buscan arrojar cerillos encendidos. Ahora que las quejas en lugar de llegar a Reyes Católicos y encontrar atención, entendimiento y solución, pueden desfondar el saco roto, porque todos observaron cómo se silencia al que se atrevió a levantar la voz en defensa de los don nadies de Andalucía, o de los don alguien que tuvieron una razón justa que defender.

Si nos falta sencillez, pecaremos de simples y perjudicaremos lo que decimos defender, por justificar nuestros límites. Que nos libre el tiempo de la simpleza de hombres y las mujeres con necesidad de justificarse. Que no vivamos el tiempo en el que todos pierden la fe y lamentemos, en ese incierto presente, que el Defensor no tiene quien le escriba.  

TRIBUNA PUBLICADA EN EL GRUPO JOLY 04/06/2013

EL ALIENTO DE LA MAYORIA

TRIBUNA PUBLICADA EN LOS DIARIOS DEL GRUPO JOLY EL 24 DE ABRIL DE 2013

ENTREVISTA DE CARLOS MARMOL PARA EL MUNDO

LOS GUARDIANES DE LA PROPIEDAD

Sobre la función social del derecho constitucional de propiedad privada en el Decreto Ley de acceso a la vivienda de la Junta de Andalucía.

El Decreto Ley sobre el derecho a la vivienda de la Junta de Andalucía nos sirve un debate jurídico de primera magnitud, que obliga a resituarse a todos los actores económicos y políticos en el actual contexto, el del nacimiento de un oligopolio inmobiliario de la banca, y sus consecuencias sociales en forma de masivos lanzamientos de las familias de sus viviendas.

El sector conservador elabora un precipitado discurso de rechazo por atacarse la propiedad privada como fundamento de nuestro orden económico, y es preciso señalar que la norma afecta tan sólo al uso de dicha propiedad temporalmente, tres años, y para situaciones excepcionales de familias que perciban en torno a los quinientos euros mensuales, exigiendo buen número de requisitos. La propiedad, como derecho, queda intacta. Solo se afecta su uso, y eso permite presupuestariamente abonar su justiprecio, situado sobre un porcentaje del importe de adjudicación del bien en subasta.

Se obliga a destinar el parque de viviendas de las empresas a su uso efectivo, salvando la segunda residencia de personas físicas y las turísticas. Persiguiendo un aumento exponencial de la oferta para con el efecto de reducción del precio, satisfacer a la inmensa demanda.

Como objetivo se persigue igualmente liberar al conjunto de la clase media de satisfacer su necesidad de vivienda a través del acceso a la propiedad, y su financiación mediante préstamo hipotecario.

Incentiva el Decreto Ley con medidas fiscales a las personas físicas, por otra parte, para destinar sus viviendas al mercado del alquiler, que se quiere protagonista frente al de propiedad. La dificultad  provendrá del concepto jurídico de vivienda abandonada, y de no caber sólo al responsable cumplir con la  obligación de uso efectivo, sino requerir una respuesta de los demandantes de vivienda en forma de contrato de alquiler, por lo general. Lo que originará problemas de interpretación de la norma sobre el cumplimiento de dicho deber y su exigencia.

La norma parte de entender que el acceso a la vivienda representa un problema de primer orden para una amplia mayoría, y afecta a capas de población de distinta capacidad económica, por las medidas diferenciadas que contempla. Esto es, contempla medidas tanto para la clase media como para estratos sociales con menor capacidad económica.

Y es aquí donde busca su fundamento constitucional que arranca de la competencia exclusiva en materia  de vivienda de Andalucía, que avala a la CCAA que es parte del Estado, para incidir y ofrecer una reinterpretación del contenido esencial del derecho constitucional de propiedad privada, que lleva inserto la función social a la que ha de servir el derecho.

La propiedad privada de las viviendas conforma un derecho constitucional pero al tiempo impone a sus propietarios unos deberes, igualmente constitucionales, como la obligación de su conservación y el deber de ponerlas al servicio de su destino natural, su uso como vivienda.

Por ello dicha reinterpretación del derecho constitucional de vivienda exige que ésta sea activo económico en la medida en que sea compatible con dichos deberes constitucionales. Porque el acceso a la vivienda, sostiene el proyecto de vida de las personas y los derechos humanos inviolables que les son inherentes, y constituyen el fundamento del orden político y la paz social. Imponiendo también esto la Constitución como valor superior de nuestro ordenamiento jurídico.

La realidad social de nuestro tiempo es criterio de interpretación de la norma, incluida la Constitución, y ésta actualmente exige interpretar un  concepto constitucional de propiedad privada de las viviendas en el que alcance mayor relieve el valor de uso en detrimento de su valor de cambio; dado que el mercado ha rebasado límites infranqueables para el orden constitucional, y por ello ha hecho perder al libre intercambio económico su carácter de instrumento social, convirtiéndolo en causa del deterioro de la sociedad.

Es preciso que el mercado se reconduzca y permita hacer accesible a la inmensa mayoría el derecho a la vivienda. Sólo ese estado de cosas  logrará liberar las obligaciones de destino de la propiedad privada que impone el Decreto Ley, por no afectar ya a los derechos sociales. Porque el Derecho y la Constitución son algo vivo que regula y resuelve los conflictos sociales, políticos y económicos de un país. 

  

Observamos llamadas del Ministro de Justicia al principio de igualdad de derechos y deberes constitucionales como fundamento de "ataque" a la norma vía Conflicto de Competencia, más que de Recurso de Inconstitucionalidad, invocando su competencia del 149.1.1º (la garantía de igualdad en todo el Estado del acceso a los derechos y cumplimiento de los deberes constitucionales), y hemos de reiterar que la norma no afecta al derecho de propiedad, sino que reelabora el concepto de su funcional social sobre la realidad social actual, afectando sólo al uso de la propiedad, no a la propiedad como derecho real, para buscar la finalidad última de garantizar la convivencia democrática conforme a un orden económico y social justo, como reclama el Preámbulo de nuestra Constitución. 

Porque es la sociedad la razón última de las normas, y a su servicio han de estar las que configuran el orden político y económico que democráticamente decide darse la mayoría electoral. Ya saben, aquello que parte de la Revolución Francesa y llega hasta nuestros días; la Ley emana del pueblo. Thatcher, trató de imponer también un nuevo orden resumido en su máxima "No existe la sociedad. Existen individuos". Descanse en paz.

La propiedad privada no puede ya obedecer al concepto romano de usar y abusar de lo que me pertenece, que cuando es inmueble alcanza desde las entrañas del infierno hasta lo más alto del cielo. Descansen también los guardianes de ese concepto constitucional de propiedad.  

RECURSO DE APELACION DEL AUTO DE IMPUTACION DE LA INFANTA

RECURSO CONTRA IMPUTACION TEXTO INTEGRO

IMPUTAN A LA INFANTA CRISTINA

ANÁLISIS SOMERO DEL AUTO DE IMPUTACIÓN

La cuestión fundamental es que el Magistrado nada y  guarda la ropa. El título de imputación lo fundamenta en que aún entendiendo a quien critique el auto (sabe que lo va a leer media España) por no tener fundamento ninguno de los hechos aducidos para imputarla, por el conjunto de los mismos la imputa para que "estando próxima la finalización de la instrucción" no quede ninguna sombra ni de imparcialidad en Ssª ni de sospecha en S.A.R.

El hecho fundamental es que al consentir figurar con su cargo en el panel de miembros de NOOS, esto es como S.A.R., ello puede considerarse que tiene la finalidad de dar cobertura a las actividades de la entidad aún cuando no conozca los hechos y actividades de NOOS constitutivas de delito.

Y para extraer dicha conclusión, toma un hecho indiciario de los más de 46.000 folios de actuaciones. El hecho consiste en que en uno de los documentos de promoción del Instituto Noos, se corrigió el cargo del Sr. Revenga (asesor de las Infantas) cambiando el citado entre parentesis por el de Asesor de la Casa de S.M. El Rey. Pero lo paradójico es que estableciendo el paralelismo con la actuación del Sr. Revenga, a éste no se le imputa, pero si a la Infanta Cristina.

Y concluye señalando que la imputación tiene todas las posibilidades procesales abiertas, desde el sobreseimiento para la Infanta, como la formulación de acusación para su procesamiento, conforme a las conclusiones que se extraigan de su declaración fijada para el día 27 (sábado) de abril, debido al fuerte despliegue policial que tendrá que organizarse.

Dejando la puerta abierta a la imputación en dos hechos a los que apunta, para justificar el impacto que tendrá como consecuencia la imputación (la imagen de un miembro de la Casa Real bajando la cuestecita de los juzgados insulares) y que son, la condición de autorizada de la Infanta en una cuenta en la que su marido realiza ingresos por cantidades percibidas por la actividad que es objeto de investigación; y por otra parte, el hecho de firmarse un Convenio del Instituto Noos en el Palacio de Marivent, quedando pendiente de probar el hecho indiciario de que otro Convenido en el que intervino Rita Barberá, se suscribiera en el Palacio de la Zarzuela, y esto último, deja la puerta abierta a extrapolar el conocimiento de las actividades de Noos a otros miembros de la Casa Real, incluido el Rey.

Sobre el primer hecho que pudiera apuntar a sostener una acusación contra la Infanta, el Magistrado avanza un precedente jurisprudencial del Tribunal Supremo. La Sentencia 717/2009, dando el Alto Tribunal encuentra plausible la imputación de una esposa, por el hecho de ser autorizada en una cuenta bancaria de una actividad empresarial del marido, donde éste realizaba los ingresos de dicha actividad sin justificación; por lo que eran dicha actividad y su marido objeto de persecución penal. El TS encuentra fundamentado la condena de la esposa por el hecho de que su condición de autorizada le permitía estar al tanto de los ingresos, y por ello, "que consentía dicha situación es conclusión de toda razonabilidad".  

La Fiscalía Anticorrupción ha anunciado que recurrirá el Auto de imputación.

Es en el Fundamento de Derecho Sexto, donde se sitúa el nudo gordiano del razonamiento del Magistrado, páginas 15 y siguientes del Auto que insertamos a continuación. 

TEXTO INTEGRO

AUTO DE IMPUTACION DE LA INFANTA CRISTINA.